Недвижимость в Латвии всегда пользовалась вниманием со стороны иностранных покупателей. Особую привлекательность рынок жилья прибалтийской республики приобрел благодаря положению об инвестиционном виде на жительство. Однако после изменения закона об эмиграции и повышения ценовой планки, необходимой для получения ВНЖ, эта группа клиентов практически исчезла. Какие объекты наиболее востребованы в Латвии сегодня и кто покупает элитное жилье, аналитическому порталу RuBaltic.Ru рассказала специалист по торговле недвижимостью, член правления компании Global group Милана СКУМБИНЯ:
— Г‑жа Скумбиня, цены на недвижимость в Латвии растут. Чем это обусловлено?
— Действительно, последние пять лет цены неуклонно растут в сегменте семейного жилья. Это касается микрорайонов и апартаментов в новых проектах. В 2017 году в сегменте семейного жилья зафиксирован весьма высокий рост цен — 8,1%. На фоне последних пяти лет, когда рост составлял 2–4%, — весьма существенная цифра. Она обусловлена интересом и активностью в большей степени местных покупателей — латвийцев, которые желают либо улучшить свои жилищные условия, либо приобрести свое первое жилье. То же самое можно сказать и об интересе на рынке к новым проектам ценовой категории от 1 300 до 1 600 евро за квадратный метр.
Что касается сегмента элитарной недвижимости: центра, «посольского района», Старого города Риги, а также сегмента элитарной недвижимости в Юрмале, — то здесь с 2015 года наблюдается очень резкое снижение спроса. Это, в частности, связано с тем, что изменились условия программы получения вида на жительство в Латвии. В сентябре 2014 года планка минимальной инвестиции в недвижимость для получения вида на жительство была повышена со 143 тыс. евро до 250 тыс. Еще 5% от суммы сделки нужно вносить как единоразовый платеж в бюджет государства.
Спрос на элитарную недвижимость существенно снизился, и количество сделок очень резко сократилось. Я бы даже сказала, что спрос сегмента недвижимости на вид на жительство упал на 90%.
Рост цен на объекты недвижимости в микрорайонах является индикацией спроса наших местных, латвийских клиентов либо тех, кто возвращается с заработков с накопленными средствами. В этом году этот рост был существенно заметен по сравнению с предыдущими годами. Возможно, это объясняется тем, что клиенты смогли создать какие-то накопления и могут теперь получить кредит в банках. Также наблюдается небольшой рост зарплат. Это вселяет в латвийцев некоторую уверенность, что они смогут выполнять свои кредитные обязательства.
То же самое можно сказать и о рынке частных домов. У нас в большей степени спрос формируется на так называемый экономичный сегмент: дома от 110 до 150 тыс. евро. Спрос очень стабильный, и сделки здесь происходят. Плюс еще такой нюанс: за прошлый год было выбрано довольно большое количество строительных разрешений и в 80% случаев целью было строительство частных домов для личных целей.
Таким образом, мы видим, что рост цен во всех сегментах был очень разный. А в элитарном сегменте и вовсе наблюдается стагнация. К сожалению.
— Какова средняя цена за квадратный метр в Риге? А в регионах?
— В Риге за прошедший год средневзвешенная цена за квадратный метр была 760 евро. Но надо понимать, что цена формируется исходя из всеобщей статистики сделок. То есть квартиры могут находиться и в не очень хороших местах: первые этажи, например. Словом, это очень среднестатистическая цена.
Что касается новых проектов, то амплитуда наиболее востребованных сделок — от 1 300 до 1 500 евро в микрорайонах. В центре — Старом городе и «посольском районе» — амплитуда немного выше. Что касается рижского центра, то в новых проектах цены варьируются от 1 300 до 2 050 евро. В «посольском районе» — доходят до 3 500 евро, а эксклюзивные квартиры, в том числе в Старом городе, могут стоить до 5 000 евро за квадратный метр. То есть амплитуда очень широкая.
Что касается частных домов, как я говорила, наиболее востребован экономичный сегмент от 110 тыс. евро до 150 тыс. евро. Есть спрос и на элитарные дома — это от 400 до 800 тыс. евро. Такие сделки, конечно, проводятся в меньшем количестве, но спрос тоже стабилен. Если говорить об индикации спроса, то в микрорайонах в прошлом году в среднем продавалось около 800 квартир. Если мы посчитаем в разрезе года, то это весьма большое количество сделок. Из этих 800 квартир примерно 20% — новые проекты. Фактически это емкость рижского рынка недвижимости.
В других городах спрос, конечно, значительно меньше. Он не может быть сравним с индикациями спроса в столице. К сожалению, более детальной статистикой я не владею.
— Кто сегодня покупает элитарное жилье в Латвии?
— Если мы говорим о портрете покупателя элитной недвижимости, то, наверное, можно вычленить несколько вариантов. Есть местные покупатели, которые по тем или иным причинам желают улучшить качество жилья. Есть интерес со стороны иностранных покупателей, причем география здесь очень обширная: европейские страны, США, Израиль, те же страны СНГ. Причем не всегда целью является получение вида на жительство. Так что география очень широкая, как и мотивы покупки недвижимости.
— Влияют ли на рынок недвижимости политические факторы и каков сегодня спрос на недвижимость со стороны россиян?
— До 2014 года по программе «инвестиционного» ВНЖ в экономику Латвии было инвестировано порядка миллиарда евро. Огромная сумма. Потом ситуация изменилась. Возникли некоторые валютные риски: колебание курса рубля для многих россиян стало причиной для продажи своей недвижимости. Для кого-то приоритетом стал их бизнес: некоторые клиенты продавали свою недвижимость, так как им были необходимы средства для развития бизнеса или для решения каких-то проблем. Разные были мотивы.
Хочу отметить, что те, кто покупал апартаменты или другой вид недвижимости для получения вида на жительство, к сожалению, продали эти объекты с некоторым убытком.
Порой речь шла о 20% убытков от той суммы, которую они заплатили при покупке.
— Каков прогноз для латвийского рынка недвижимости на 2018 год?
— Что касается сегмента микрорайонов, то ситуация выглядит весьма оптимистично. Поскольку индикация 2017 года показала, что спрос там довольно стабильный, я думаю, что он таким и останется. В этом году на рынке микрорайонов рост цен может быть в районе 5–8%, но однозначно сложно прогнозировать.
Что касается рынка элитарных проектов, то тут причин для оптимизма я не вижу. Конечно, есть претенденты на очень дорогостоящую недвижимость, но их не так много. Я даже не берусь прогнозировать, какое количество покупателей может обратить внимание на этот сегмент. Клиентов столько, сколько есть. Тут вероятность продажи объектов будет зависеть от способности продавца и покупателя находить компромиссную цену.
