Возведение и согласование антресоли — это хороший способ увеличить полезную площадь вашего помещения без реконструкции.
Для того, чтобы его использовать, потолки в вашем помещении должны быть достаточно высокими. На практике возникает немало проблем. Каковы должны быть параметры антресоли? Что такое вообще оборудование антресоли с точки зрения закона? В каком порядке можно согласовать антресоль? Где найти специалистов для составления документации? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в статье.
Что такое антресоль простыми словами?
Конструкция, о которой идёт речь, — это своеобразный мини этаж. Обратите внимание, что это не этаж в буквальном понимании и юридическом смысле слова. Просто это такой способ расширить функционал высокого помещения. В результате можно компенсировать недостаток площади. На образовавшейся площадке на возвышении можно оборудовать архив, поставить рабочие столы для сотрудников, устроить зону отдыха персонала и т.д.
Языком нормативного материала
Закон очень скупо регулирует вопросы возведения антресоли, подсчёта её площади и иных процедурные моменты. По части кадастрового учета даже сам термин «антресоль» никак не учитывается ни в Законе № 218-ФЗ, ни в приказе Росреестра № П/0082.
Есть СП «Общественные здания и сооружения». Это, по сути, единственный документ, который описывает что-то в отношении антресоли. Её определение дано в п. 3.1.2. Площадка на возвышении не должна превышать 40% от площади помещения, в котором она находится. Можем как пример представить какой-то большой склад-цех, в котором установили площадку на балках, сваях, к ней оборудована лестница. По ней поднимаются и оказываются выше, чем пол.
Под антресолью должно хватать высоты для прохода людей. Иначе конструкция получилась бы очень странной. Образована площадка над полом, но часть изначального помещения использовать по назначению нельзя. Не должно быть разделения этажа, когда мы будем и сверху и снизу пригибаться.
Этот момент нужно учитывать собственнику, когда он обращается в проектную организацию. На место выезжает специалист, замеряет высоту. Он определяет, подходит ли помещение для возведения антресоли.
Низкие помещения, с высотой условно 2,6 м. для обустройства антресоли не подходят. В них можно оборудовать полку для хранения вещей, инвентаря. Но для этого не требуется никаких согласований. Речь же в статье идет о возведении именно площадки.
Нужно учесть, что возможно поднятие пола, а на потолке висят инженерные конструкции, вентиляция, освещение, оборудование пожарной безопасности. Это всё «скрадывает» высоту. Удобная высота для работы - 4,5 - 5 м, разделенная пополам.
Ещё раз подчеркнем, что антресоль – это не этаж. Иногда в выписке можно увидеть такой термин, как «Антресольный этаж». Это своеобразные отголоски прошлого. Встречается также «межэтажная вставка» и иные подобные названия. Придавать этому значения не стоит.
Если бы антресоль являлась этажом, в ней должны были бы быть несущие перекрытия. Они есть у всех этажей – это подвал, цоколь, 1,2,3 и все надземные этажи, технический этаж и мансардный этаж. Антресоль в отличие от них использует пространство уже существующего помещения.
Площадь антресоли: спорные моменты
Площадь здания складывается из площади этажей. Любое изменение такой площади сигнализирует, что была проведена реконструкция. В понимании регистратора Росреестра увеличение площади предполагает надстройку, пристройку, вырытый подвал и т.д. Площадь антресоли не может быть включена в площадь помещения, хотя она и является по сути дела полезной.
Главное не превысить площадь антресоли в 40% от площади помещения. К примеру, если у нас помещение 100 кв. м, то антресоль должна быть не более 40 кв. м. Всё, что более 40% - уже новый этаж. Этот возведенный новый уровень помещения подпадает уже под реконструкцию. Антресоль выше этой нормы будет включаться в площадь этажа. Строго говоря, антресолью это сооружение назвать уже будет нельзя.
Соответственно внести изменения в ЕГРН в порядке проведенной перепланировки тоже не получится. Росреестр приостановит регистрацию и потребует документы на проведенную реконструкцию.
Чем регулируется согласование
В отношении МКД по городу Москве действует Постановление № 508-ПП. Отсюда вытекают все необходимые согласования. Говоря в общем, если антресоль возводится в нежилом помещении, это подпадает под этапное согласование. Главное звено согласования - Мосжилинспекция, которая отвечает за окончательное согласование изменений. Сама же перепланировка завершается после внесения изменений в ЕГРН.
Подготовка проекта перепланировки
Проект перепланировки вам оформит проектная организация, состоящая в СРО. Компания «Смарт Вэй» — это команда профессионалов своего дела, она производит обследование объектов, разрабатывает проектную документацию, оказывает услуги по согласованию, готовит технические планы. Все эти работы и услуги мы оказываем в полном объеме без привлечения третьих лиц. В штате «Смарт Вэй» техники, инженеры-проектировщики, кадастровые инженеры, юристы.
Заключаем договор и ждём, когда проектная организация подготовит проект перепланировки. В нем прописываются все виды работ и разрешений, связанных с возведением антресоли, даются предписания по безопасности.
Обследование помещения
После предварительного изучения документов на помещение, предоставленных собственником, начинается обследование помещения. Нужно посмотреть фактические размеры, фактическое состояние, наличие ошибок в документах БТИ. Речь идет о тех последних архивных документах, которые у нас есть. Возможно эти же ошибки нужно будет устранить.
Работа над проектом
Проектирование всегда начинается с какого-то эскиза, наброска собственника. Нужно прежде всего понять, как он видит свою антресоль: в какой части помещения, какой формы. Это является по сути отправной точкой.
Эскиз в дальнейшем передается архитектору, проектировщику. Его просматривают и в соответствии с нормативными правовыми актами дают рекомендации, что можно исполнить, а что нет. Проект разрабатывается максимально близко к эскизу, но не должен нарушать нормы. Например, конструкция не должна пересекать вентиляционные короба. Если в антресоли предполагается нахождение людей, то их они не должны элементарно биться головой о полок.
В проектной документации есть раздел «Конструктивное решение». В нем отдельно указан контур антресоли. Отдельно указываются спецификации по части балок, металла, креплений, стоек, то есть всего того, что потребуется впоследствии для монтажа. В «Конструктивном решении» присутствуют отдельные листы, касающиеся конкретных узлов, балок, стоек.
В проекте обязательно отражается расчет нагрузки. Антресоль не должна сложиться под весом, который на ней будет располагаться. Расчет нагрузки всегда присутствует, когда вы сооружаете несущие или самонесущие конструкции, либо нагружаете уже существующие несущие конструкции.
Антресоль отражается графически с раскладкой арматуры в нескольких разрезах, конкретно показывающих крепление балок к перекрытию и полу. Изображается также лестничный марш с количеством ступеней, их высотой и шириной, элементами разрезов ступеней, уголков и т.д.
Основная задача расчета нагрузки - подтвердить, что несущие конструкции не теряют в результате работ в своих прочностных характеристиках либо требуют усиления.
В ситуации, когда возводится антресоль на балках, сколько и какого размера их нужно. Главный вопрос - выдержит ли конструкция то количество людей и оборудования, которые будут находится на антресоли. Конструктор считает и подтверждает, что такого вида и исполнения антресоль позволяет её смонтировать на месте и нагрузить тем оборудованием, мебелью и количеством людей, которые нам требуются.
При этом не получится обосновать возведение антресоли установкой на ней, например, ящиков. Для этого можно было бы использовать и такую легкоразборную конструкцию, как этажерка.
От раздела «Конструктивное решение» нельзя отказаться. Её впоследствии может запросить регистратор вместе с техническим планом. По сути — это обеспечение безопасности. Раздел важен для самого собственника. Он гарантирует, что антресоль можно эксплуатировать и не бояться, что она может прогнуться или даже обрушиться.
Подготовка технического заключения
Ещё один необходимый документ - техническое заключение о возможности перепланировки. Техническое заключение содержит вывод инженеров о допустимости работ, которые нужно выполнить для обустройства антресоли. Техзаключение может выдать автор проекта дома. Если проект МЖД типовой, то это чаще всего АО МНИИТЭП (почти 90%), а также АО Моспроект или АО ЦНИИЭП жилища. Если автора дома определить не удалось или такой организации больше не существует, документ нужно будет заказывать в ГБУ «Экспертный центр». Его на выдачу технических заключений уполномочила Мосжилинспекция.
Услуги по поиску автора проекта дома или обращению в ГБУ «Экспертный центр» оказывает компания «Смарт Вэй» в рамках оформления документов на перепланировку.
Заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»
Эта организация подведомственна Роспотребнадзору и проверяет, не нарушит ли возведение антресоли санитарные нормы. Процедура эта платная. Полученное заключение прикладываем к пакету документов в Мосжилинспекцию.
Проходим согласование в Мосжилинспекции
Обращаемся в Мосжилинспекцию для получения решения о допустимости обустройства антресоли. Можно подать заявление через электронную приемную Правительства Москвы на портале mos.ru или через Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства. Туда направляем следующий пакет:
· заявление.
· выписка из ЕГРН.
· технический паспорт помещения (если техническая документация на дом внесена в Базовый регистр Москвы, специалисты Мосжилинспекции запросят ее самостоятельно)
· проект перепланировки.
· техническое заключение о возможности перепланировки.
· положительное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии.
Заключение от Мосгорнаследия потребуется, если здание, в котором расположено наше помещение, отнесено к объектам культурного наследия или выявленным объектам культурного наследия. Его запросит сотрудник Мосжилинспекции самостоятельно при проверке наших документов.
Важно самим заранее точно знать статус вашего здания. В случае отнесения его к объектам культурного наследия возникает дополнительная сложность. Изготовление проектной документации может быть доверено только организации, имеющей лицензию для допуска к работе на таких объектах. Фактическое же производство работ на таких объектах без получения разрешения чревато особенно жесткими санкциями.
Согласование проекта со стороны Мосжилинспекции и Мосгорнаследия происходит бесплатно. Срок выдачи разрешения в нашем случае - до 30 дней (п. 2.7.1.1.2 Постановления 508 ПП).
Проведение строительных работ после получения согласованного проекта
Важно понимать, что согласование имеет свой «срок годности». Оно составляет 18 месяцев с момента подписания решения о согласовании (п. 2.11.1.1 постановления 508 ПП). За это время возведение антресоли должно быть завершено.
Технический план
Затем следует изготовление технического плана кадастровыми инженерами после окончания работ. Этот документ понадобится далее для кадастрового учета, а также для регистрации изменения сведений в ЕГРН о помещении. Выполнить эту работу самостоятельно не получится: это запрещено законом. Только у кадастровых инженеров есть полномочия для таких работ.
Специалисты компании «Смарт Вэй» быстро и профессионально отразят проведенную вами перепланировку в техническом плане. Документы нашей фирмы проходят проверки Росреестра с меньшими рисками для приостановок.
Собственник или его представитель по доверенности обеспечивает доступ инженера на объект недвижимости для осмотра и проведения замеров. Дата и время этой работы оговариваются заранее.
Графические и текстовые данные технического плана должны соответствовать реальному состоянию помещения, подвергшемуся перепланировке. Поэтому на месте кадастровый инженер исследует помещение, его конструкции, местоположение сантехники и коммуникаций, делает соответствующие замеры.
Главная часть технического плана – заключение кадастрового инженера. В ней специалист прописывает, для чего изготавливается технический план. Важно отметить, какие изменения произошли. В нашем случае – возведена антресоль такой-то площадью. Отдельно оформляется графическая часть. В ней наглядно указывают сведения о границах объекта.
Технический план и узаконивание перепланировок
Точно так же, как технический план не нужен на этапе согласования перепланировки, он не потребуется и при узаконивании фактических изменений помещения в администрации. Необходимость возникнет после получения положительного решения.
Сложнее обстоит дело с узакониванием через суд. Технический план следует приложить к административному иску. По решению в пользу истца будет проходить кадастровый учет. Поэтому при рассмотрении дела у суда должен быть документ, в котором отражены технические характеристики объекта.
Проверка Мосжилинспекции
После того, как работа завершена, необходимо обеспечить её приёмку. Главное, на что обращают внимание - это соответствие проведенных работ и согласованного проекта. Получаем акт приемочной комиссии.
Определенным удобством следуем признать то, что с 1 апреля 2024 года его будет направлять жилищная инспекция. Кроме того, должностное лицо Мосжилинспекции обеспечивает передачу сведений об изменении технических характеристик помещения в ГБУ МосгорБТИ (абз. 2 п. 3.4.3.6 постановления 508-ПП)
С внесением таких изменений нашу перепланировку путём возведения антресоли можно считать завершенной. Так, в соответствии с частью 3 статьи 28 Жилищного кодекса РФ перепланировку помещения в многоквартирном доме можно считать законченной, когда внесены изменения в ЕГРН о новых границах или площади помещения или когда поставлены на кадастровый учёт новые помещения и осуществлена их государственная регистрация.
Возведение антресоли подпадает под учет изменений в ЕГРН. За это не требуется уплачивать государственную пошлину, если это не сопровождается объединением или разделом помещений.
Описанный выше алгоритм – это идеальный вариант, полное соответствие нашего поведения и буквы закона. Но не секрет, что часто где-то по незнанию, где-то на свой страх и риск, владельцы нежилых помещений в МКД сначала проводят перепланировку, а потом сталкиваются с необходимостью ее легализовать.
Скажем сразу, это тоже возможно через Мосжилинспекцию или через суд. Первый путь попроще и относительно бесконфликтно. Направляем жилищным инспекторам такой пакет: заявление; документы, подтверждающие право на объект; технический план; техническое заключение и выписку из ЕГРН.
Специалисты Мосжилинспекции сопоставляют, как выглядит помещение в настоящий момент и что видно в содержании, графике техплана. По результатам сверки могут выдать акт завершенной перепланировки. Если с узаконением антресоли через Мосжилинспекцию не получается, попробуем сделать это через суд. Специалисты компании «Смарт Вэй» имеют необходимый опыт в решении подобных проблем.
Вопросы ответственности
А что будет, если …? Иными словами, разберемся в вопросах ответственности за несоблюдение описанного выше порядка. Санкции установлены в Кодексе РФ об административных правонарушениях и составляют для граждан от 2000 до 2500 рублей, для должностных лиц – от 4000 до 5000 рублей, для юридических лиц и ИП – от 40000 до 50000 рублей (ч. 2 ст. 7.21, примечание к ст. 7.21). Административный штраф сам по себе не сказать, чтобы велик. Но, помимо этого, если узаконить перепланировку не получится, помещению нужно вернуть первоначальный вид, а это другие финансовые потери, неудобства и нервы
Заключение
· Антресоль – удачный способ увеличения полезной площади вашего помещения.
· Возведение антресоли – это разновидность перепланировки. Площадь антресоли должна быть менее 40% от площади помещения.
· Спроектировать и согласовать все виды работ по обустройству антресоли помогут эксперты ООО «Смарт Вэй».
Спроектировать и согласовать все виды описанных работ помогут наши эксперты. Контакты для связи: компания «Смарт Вэй», телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта info@smway.ru, сайт https://smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup .